墨田区・葛飾区・江東区・江戸川区・台東区で民泊（住宅宿泊事業）を検討されている方へ、令和8年（２０２６年）からの規制強化を踏まえた最新情報を整理しました。
これまで「上乗せ条例なし」とされていた地域でも、２０２６年以降は営業日数の大幅制限や管理体制の厳格化が予定されています。
１．各地域共通の法的要件（住宅宿泊事業法）
まずは、どの地域でも共通して守らなければならない国の基本ルールです。
・営業日数の制限：年間１８０日以内 ・届出義務：東京都への届出が必須
・管理体制：家主不在型の場合、国土交通省登録の住宅宿泊管理業者への委託が必要
・安全確保：消防設備の設置（自動火災報知器、非常用照明等）が必須
・名簿作成：宿泊者名簿を３年間保存
２．令和8年改正対応 各区の法的要件（上乗せ条例）
２０２６年以降、特に墨田区、江戸川区、葛飾区で大きなルール変更が予定されています。
墨田区（令和８年４月施行予定） これまで条例による強い制限はありませんでしたが、２０２６年４月より大幅に厳格化されます。
・営業制限：区内全域で、平日（月曜正午〜金曜正午）の営業が原則禁止されます。
・例外規定：事業者が施設内やその周辺に常駐し、即応できる場合に限り、平日営業（１８０日）が認められます。
・事前手続：近隣住民への説明会開催や、区が交付する独自標識の掲示が義務化されます。
葛飾区（令和8年度 施行予定） 上乗せ条例がない区でしたが、現在「適正な運営に関する条例」の制定を検討中です。
・動向：他区と同様に、住居専用地域などでの営業制限や、近隣住民への事前説明、駆けつけ体制のさらなる明確化が盛り込まれる見込みです。
・注意点：今後の正式発表により、墨田区のような平日制限が入る可能性があるため、最新の素案確認が必須です。
江東区（運用継続）
・営業制限：区内全域で月曜正午〜土曜正午は営業禁止。祝日や年末年始を除き、実質的に週末のみの営業となります。
・管理体制：家主不在型は30分以内の駆けつけ体制が必要です。
江戸川区（令和８年７月施行予定） これまで上乗せ条例なしで運営しやすかった江戸川区も、2026年7月より本格的な規制が導入されます。
・営業制限：住居専用地域および住居地域において、家主不在型の民泊が制限される見通しです。
・事前周知：対面での事前説明（説明会または戸別訪問）が義務付けられます。
・講習会：区が実施する講習会への参加が引き続き求められます。
台東区（運用継続） 23区で最も厳しいとされる条例が引き続き適用されます。
・営業制限：家主不在型で管理者が常駐しない場合、土曜正午〜月曜正午・祝日・年末年始のみ。
・管理者常駐型：管理者が常駐する場合のみ、年間１８０日のフル営業が可能です。
・設備要件：玄関窓口（帳場）の設置義務など、施設基準が非常に高いのが特徴です。
まとめ
令和8年からの改正は、既存の届出施設に一部猶予があるかどうかが区によって異なります。これから新規で物件を取得・改修する場合は、以下の点を検討してください。
・旅館業許可（簡易宿所）への切り替え
営業日数の制限を避けたい場合、民泊（１８０日）ではなく旅館業許可の取得を検討すべきですが、墨田区などでは旅館業側にも常駐義務が強化される流れにあります。
・収益シミュレーションの再考： 平日営業が制限される区では、稼働率が大きく下がります。清掃費や管理委託費などの固定費を賄えるか、より慎重な計算が必要です。
民泊に関するご相談・申請依頼は
行政書士 佐野徳司 RTT行政書士事務所 電話：０３－６６５７－５５９３ FAX：０３－６６５７－４８５８
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